Cierre de compraventa en Orlando: qué esperar

Cada semana atendemos a familias que compran su primera casa en Orlando, inversionistas que vienen de Latinoamérica y vendedores que se mudan a otro estado. Casi todos nos hacen las mismas preguntas: ¿qué hace la compañía de título?, ¿cuánto voy a pagar?, ¿tengo que estar presente el día del cierre? Aquí respondemos esas preguntas pensando en Orlando y en los condados de Orange, Osceola, Seminole y Lake.

En American Title Trust hablamos español. Nuestra fundadora, Luany Aranky Henriquez, trabajó como Realtor antes de fundar la compañía, y hoy dirigimos cierres en toda la Florida desde nuestra sede en Orlando.

¿Qué hace la compañía de título?

En Florida, la compañía de título (o un abogado) es quien coordina el cierre. Nuestro trabajo incluye:

• Guardar el depósito (escrow). El depósito de buena fe del comprador se mantiene en nuestra cuenta fiduciaria hasta el cierre.

• Buscar el título. Revisamos los registros públicos para confirmar quién es el dueño y si hay hipotecas, gravámenes (liens), juicios o impuestos sin pagar. La mayoría de las búsquedas están listas en 24 a 48 horas.

• Resolver problemas antes del cierre, como una hipoteca vieja que nunca se canceló en los registros o un permiso de construcción abierto.

• Emitir el seguro de título, que protege al dueño y al banco contra problemas de título anteriores a la compra.

• Preparar los números, coordinar con el prestamista, firmar los documentos, registrar la escritura en el condado y pagar a todas las partes.

Más detalles en inglés en nuestros artículos sobre la búsqueda de título y sobre quién paga el seguro de título.

¿Quién paga el seguro de título en Orlando?

En la mayoría de los condados de Florida, incluidos Orange, Osceola, Seminole y Lake, la costumbre es que el vendedor pague la póliza del propietario (owner's policy) y, según el contrato estándar de Florida, el que paga esa póliza normalmente elige la compañía de título. En Miami-Dade, Broward, Sarasota y Collier la costumbre es al revés: paga el comprador. En todos los casos, lo que diga el contrato firmado es lo que cuenta.

Si el comprador financia, también necesitará una póliza para el prestamista (lender's policy), que paga el comprador. Las primas del seguro de título en Florida las fija el estado, así que son iguales en todas las compañías de título. Lo que cambia es el servicio y los cargos de cierre.

Costos de cierre: lo principal

Para el vendedor, normalmente:

• Impuesto de sellos documentales (doc stamps) sobre la escritura: 70 centavos por cada $100 del precio. En una venta de $400,000, son $2,800.

• La póliza del propietario, en condados donde paga el vendedor.

• El pago de su hipoteca y cualquier gravamen.

• Su parte proporcional de los impuestos de propiedad.

• Comisiones según el contrato de listado.

Para el comprador que financia, normalmente:

• Sellos documentales sobre el pagaré: 35 centavos por cada $100 del préstamo.

• Impuesto intangible sobre la hipoteca: 0.2% del préstamo.

• La póliza del prestamista, cargos de registro y cargos del banco.

• Seguro de la vivienda y depósitos iniciales para impuestos y seguro.

Un detalle de Florida: los impuestos de propiedad se pagan al final del año (la factura llega en noviembre). Por eso, en el cierre el vendedor le da un crédito al comprador por los días del año en que fue dueño. El comprador luego paga la factura completa.

Más información: Florida Buyer Closing Costs Explained (en inglés).

HOA, condominios y CDD en Florida Central

Muchas casas en Orlando, Kissimmee, Lake Nona, Winter Garden y Clermont están en comunidades con asociación de propietarios (HOA) o condominio. Antes del cierre pedimos a la asociación un certificado de estoppel, que indica cuánto debe el vendedor. La ley de Florida le da a la asociación 10 días hábiles para entregarlo, y es válido por 30 días si se entrega electrónicamente (35 si se envía por correo). Algunas asociaciones también exigen aprobar al comprador antes del cierre, así que conviene preguntar temprano.

Muchas comunidades nuevas, por ejemplo en partes de Lake Nona, Horizon West y el condado de Osceola, están dentro de un Distrito de Desarrollo Comunitario (CDD). Las cuotas del CDD normalmente aparecen en la factura de impuestos de la propiedad. Si va a comprar, pregúntele a su agente cuánto son antes de hacer una oferta.

¿Cuánto tarda el cierre?

Con financiamiento, lo normal es entre 30 y 45 días desde que se firma el contrato. Con pago en efectivo puede ser más rápido. Si el comprador tiene préstamo, debe recibir el Closing Disclosure (la divulgación de cierre) al menos tres días hábiles antes de firmar.

Lo que más retrasa un cierre en Orlando, según nuestra experiencia: hipotecas viejas sin cancelar, permisos abiertos (techo, aire acondicionado, piscina), propiedades de una persona fallecida que todavía no han pasado por sucesión (probate), y el cónyuge que no firmó cuando la casa es residencia principal (homestead). Si es vendedor y tiene alguna de estas situaciones, díganos desde el primer día.

¿Tengo que estar en Orlando para cerrar?

No siempre. Podemos hacer el cierre:

• En persona en nuestra sede: 1907 S Goldenrod Rd, Orlando, FL 32822.

• Con notario móvil en su casa u oficina.

• Por correo (mail-away), firmando ante un notario donde usted esté. Si está fuera de Estados Unidos, puede necesitar firmar en un consulado de EE. UU. o con apostilla, según el país.

• Por notarización remota en línea (RON). La ley de Florida la permite desde el 1 de enero de 2020, siempre que el prestamista y los documentos lo acepten.

Vea nuestro artículo sobre cierres remotos (en inglés).

Vendedores extranjeros: FIRPTA

Si el vendedor no es ciudadano ni residente de EE. UU. para efectos fiscales, la ley federal FIRPTA normalmente exige retener el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS, salvo que aplique una excepción o una tasa reducida. Es importante hablar con un contador (CPA) desde que se pone la casa a la venta. Más información en nuestro artículo sobre FIRPTA (en inglés).

Cuidado con el fraude de transferencias

Los estafadores envían correos que parecen ser de la compañía de título con "nuevas instrucciones" para enviar dinero. Nosotros nunca cambiamos las instrucciones de transferencia por correo electrónico. Antes de enviar dinero, llámenos al 888-848-5320, un número que usted obtiene de nuestra página web, no de un correo.

Hablemos

Si va a comprar o vender en Orlando o en cualquier parte de la Florida, con gusto le explicamos cada paso en español.

Llámenos al 888-848-5320 o escriba a Order@amtitletrust.com. Hablamos español. Si es agente de bienes raíces, lea What Florida Realtors Should Look for in a Title Company (en inglés).

Preguntas frecuentes

¿Quién escoge la compañía de título en Orlando?

Según el contrato estándar de Florida, normalmente la escoge quien paga la póliza del propietario. En el condado de Orange y la mayoría de Florida Central, por costumbre, es el vendedor, pero se puede negociar.

¿Puedo hacer el cierre en español?

Sí. En American Title Trust hablamos español y le explicamos todos los documentos en su idioma.

¿Puedo vender mi casa en Orlando si vivo en otro país?

Sí. Puede firmar por correo, ante un consulado o con apostilla, o por notarización remota cuando sea posible. Si es vendedor extranjero, puede aplicar la retención de FIRPTA.

Este artículo es solo para información general y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes y tarifas cambian, y cada transacción es diferente. Consulte con un abogado con licencia en Florida, un contador (CPA) u otro profesional calificado sobre su situación. American Title Trust, LLC es una agencia de seguros de título con licencia en Florida (Licencia W373227), no un bufete de abogados. El seguro de título es emitido por WFG National Title Insurance Company. Las primas de seguro de título en Florida las fija el Estado de Florida. Información vigente a la fecha de publicación indicada arriba.